什么是物业？

“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。几乎可以说是与地球同在， 因此相对于人的寿命，它可以看作是永恒的; 其次，物业的使用期限一般可达几十年乃至上百年，即土地和房屋本身是可以长期使用的。在中国， 对具体的某个使用者来说，又是有一定使用年限的。

关于物业的内涵，概言之，主要包括以下要素：

(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇;

(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施;

(3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交 通道路。

什么是物业管理？

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动；物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分；狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

物业管理的分类：

居住物业：是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑； 包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等； 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。

商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等；按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。商业物业市场的繁荣与当地的整体社会经济状况相关，特别是与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类物业由于涉及物业流通与管理的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主，物业的使用者多用所有者提供的空间进行经营活动，并用部业租金。

工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售、也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。 高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等行业）用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。

其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为 50 年。统计资料显示，2012年我国物业管理市场整体规模达到5180亿元，物业管理面积约为175亿平方米。预计在未来几年中，整体的物业管理面积增长较为缓慢，年均增速约为6%。

物价、房管局：调整物业费须“双过半”业主同意

为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，昨日，市物价局联合市房管局发布《关于规范城区小区物业服务收费行为的通知》（下文简称通知），对宜昌城区小区物业服务收费内容、物业服务收费标准如何调整等，进行了明确规定。

1、物业服务费包括哪些

保洁绿化、停车维护、家政服务等

对市民来说，物业费早已不再陌生，但物业收取的服务费究竟包括哪些呢？《通知》中进行了说明。

小区物业服务收费，是指物业服务企业按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。具体包括三类：小区内公共区域的清扫保洁，绿化养护，秩序维护，公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备的日常维护保养费用等；停车场地租金以外，小区停车场地设备设施、相关道路日常维护保养费用等；物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用。

《前期物业服务合同》和《物业服务合同》有何区别？记者了解到，《前期物业服务合同》是指小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同；《物业服务合同》是指小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之后，由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订的书面合同。

《通知》指出，《前期物业服务合同》、《物业服务合同》可以参照《宜昌市普通住宅物业服务等级标准（试行）》明确的物业服务内容和标准，并约定物业服务收费项目和标准。

2、如何调整物业服务费

经业主同意，签补充协议或重签合同

生活中，常见部分物业服务公司表示，“物价上涨，成本加大而物业费却原地踏步”，有些甚至入不敷出，无法维持公司正常运转，需要上调物业服务费。那么，如何才能调整物业服务费呢？

《通知》规定，《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》任何一方不得随意变更合同约定，不得单方面制定或调整收费项目和收费标准。

物业服务的收费标准，不符合小区物业服务实际支出成本需求的，应当经过小区内专有部分占建筑物总面积过半数，且占总户数过半数（简称“双过半”）的业主同意，并与物业服务企业签订补充协议或重新签订《物业服务合同》。

未选聘物业服务企业的老旧杂居小区，可以自主选择物业服务主体，有业主委员会的，业主委员会应当与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，经“双过半”的业主同意后，签订书面协议；没有业主委员会的，可以由社区组织业主与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，经“双过半”的业主同意后，签订书面协议。

此外，《前期物业服务合同》应作为《商品房买卖合同》附件告知业主，业主应按照合同约定的内容、标准和期限缴纳物业服务费；未对外销售的房屋，建设单位应当按照合同约定的内容、标准和期限缴纳物业服务费。

小区依法召开首届业主大会并选举产生业主委员会后，应当签订新的《物业服务合同》，《物业服务合同》生效之日起，《前期物业服务合同》自行失效，业主应当按照《物业服务合同》约定的内容和标准缴纳物业服务费。

3、小区停车服务费怎么定

未约定的协商，临时停放半小时内免收

对小区内停车收费的问题，《通知》进行了明确，小区车库（车位）应当优先满足小区业主需要，前期物业服务企业或物业服务企业，对小区车库（车位）进行统一管理，维护停车场地设备设施、相关道路和停车秩序。车库（车位）所有权人和使用人，应当按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》约定的标准缴纳停车服务费。

《前期物业服务合同》或《物业服务合同》对小区业主共有的车库（车位）未约定停车服务费标准的，由“双过半”的业主与物业服务企业协商确定；拥有独立所有权车库（车位）的业主，其停车服务费标准由业主与物业服务企业协商议定。

临时停放时间不足30分钟或执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、市政工程抢修等车辆进入小区的，免收停车服务费。

4、代收水电气费有规范

分摊情况须定期公告，不得收取手续费

《通知》对物业服务企业代收代缴供水、供电、环卫等单位有关费用，也做了规范。《通知》要求，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫等单位，应当依法承担小区内相关管线和设施设备维修、养护的责任，并向最终用户收取有关费用。物业服务企业代收代缴供水、供电、环卫等单位有关费用时，应当定期在小区显著位置公告总表与分表的损耗差额、二次供水等必要支出费用的分摊情况，按照供水、供电、环卫等单位的有关收费政策和标准向业主收取有关费用时，不得向业主收取手续费等费用。

5、物业服务费应明码标价

市民如有疑问，可拨12358投诉咨询

《通知》要求，物业服务企业应依据行业规范和标准吗，并结合小区实际，合理确定服务项目，提供质价相符的物业服务。物业服务企业应当接受业主和相关职能部门的监督。

市房管局、市物价局将定期对物业服务价格成本进行调查测算，掌握物业服务价格成本水平，定期发布与物业服务等级相符的收费标准市场信息，引导业主与物业服务企业建立协商定价机制。对质价不符、业主反映强烈、举报投诉集中的物业服务收费，开展成本调查，公开调查结果，强化社会监督。

来源：今日头条

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